共有土地可以投資嗎？ ~~~~持分土地買賣專區 廖先生0972-598-368

若是你有下列持分的不動產，歡迎您找我，疑難土地處理

         持分、分別共有、公同共有   
  
1. 共有房屋、土地 

2. 有房屋權狀無土地權狀，有土地權狀無房屋權狀
 
3. 土地有產權無使用權(被佔用)
 
4. 土地在使用，卻無土地所有權
 
5. 公同共有不動產
 
6. 375租約的土地
 
7. 祭祀公業的土地

        持分土地、畸零地、道路用地收購   廖先生 0972-598-368

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一、有人專買土地持分：
　　筆者有一位當事人自其父親繼承了數十筆土地，筆者問這位當事人說，何以你父親有這麼多土地？他回答說：他父親有時會買一些「持分」共有地，再拼成一塊完整的土地。
　　筆者心想這位當事人的父親確實聰明，因為共有土地的應有部分（持分）常常可以用較低價格買入，再將之拚成一單獨所有的土地，價值自然有所不同，且「利在其中」！
　　如果買了共有土地的持分，是否就動彈不得？其實不然，筆者願藉本文加以說明。
二、買受前先瞭解該共有地有無不分割的約定：
　　共有物原則上共有人可以隨時請求分割共有物，除法令另有規定外，或因「物之使用目的不能分割或契約訂有不分割的期限者」（《民法》第823條第1項）。
　 　所以買受共有物的持分，最好先瞭解該共有土地是否有不分割期限的約定。由於不分割的約定如於不動產登記簿上有「登記」，即具有「物權效力」（參見《民 法》第826條之1）；所以，買受「持分」（應有部分），一定要先查明是否有「不分割的約定」，這樣才可以明白取得所有權後，可以處理的法律途徑。
三、取得共有物持分，可以請求分割：
　　其次，買受共有土地的應有部分，買受人如不願保持共有，可以考慮分割共有土地。
　　進行分割時，可以先與其他共有人協議，如共有人全體同意，即成立共有物分割協議，此具有「債權契約」的效力，並須經「登記」後，方生分割效力。而為此協議，仍應注意以下兩點：
１、此一協議須經全體共有人同意，如共有人中有「未成年人」時，尚須有其法定代理人的同意；
２、 共有人進行分割登記，如有不願配合的共有人，他共有人具有履行協議分割契約的請求權，此一請求權為「債權請求權」，有《民法》第125條「消滅時效」規定 的適用；如已逾15年時，而遭提出「消滅時效」的抗辯時，則應另向法院起訴請求裁判分割（《民法》第824條第2項前段）。
四、共有人無法協議，可以向法院請求分割：
　　又如上所述，共有人可以協議分割，但如協議不成，則應進而向法院訴請裁判分割。由於我國《民法》第824條第2項規定：分割的方法不能協議決定，或於協議決定後因「消滅時效」完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人的請求，命為下列分配：
１、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物的分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
２、原物分配顯有困難時，得「變賣」共有物，以價金分配於各共有人；或以原物的一部分分配於各共有人，他部分「變賣」以價金分配於各共有人。
　　筆者執業30餘年，曾處理相當多的共有物裁判分割的案件，於進行裁判分割時，宜注意以下六點：
１、共有物分割之訴是「形成之訴」法院判決分割，則該判決為「形成判決」；
２、共有物分割之訴是「固有必要共同訴訟」，對於全體共有人必須合一確定，原告、被告須包括全體共有人，方不致於「當事人不適格」；
３、 由於共有物的分割，屬於「處分行為」，如共有人中有死亡而由其繼承人繼承，須完成「繼承登記」後，才能分割（《民法》第759條）；所以，起訴時，如共有 人未辦繼承登記，原告可以先行或同時請求被告辦理「繼承登記」，再為裁判分割；而不得逕自訴請分割共有物（參見最高法院69年台上字第1134號判決） （註1）；
４、原告起訴請求法院判決分割，原告、被告均可對分割方法表示意見，但何種方法為適當，法院有自由裁量之權，而不受任何共有人主張的拘束；
５、法院依法進行自由裁量時，須以適當方法為之，而且要斟酌各共有人的意願、共有物的性質、價格、分割前的使用狀態、經濟效用、分得部分的利用價值及全體共有人的利益等有關情狀，而定出公平適當的方法進行分割（註２）；
６、共有物判決變賣時，共有人可以買受，如果法院進行變賣，而由共有人以外之人為「買受人」時，共有人可以依「相同條件」優先購買（註３），有二人以上願優先承買者，以「抽籤」定之（參見《民法》第824條第7項）。
五、結語：
　　綜上所述，共有土地的持分並非不得買受，如欲買受時仍應評估，且應考量買受價格；倘決定買受並取得所得權，而不願繼續共有，進行分割，則須注意上述筆者所提醒的要點，俾保自身權益！
註１、參閱劉春堂著：判解民法物權，頁260，三民書局發行，2010年月10修訂7版1刷。
註２、參見最高法院96年台上字第108號判決。
註３、此為「法定優先購權」的規定。