持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 ~~何時房市迎來春天？下次政府在地價稅、房屋稅、土地增值稅推出優惠時

台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投區、內湖區、

南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地處理

持分土地買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理
 


今年收到地價稅單時，果然讓民眾大吃一驚。普遍地價稅都較去年為高，漲幅約三成左右，甚至有部分特殊個案，必須繳上百萬元地價稅。其實，過去十年來公告土地現值、公告地價都已經大幅調高，並接近市價。這也讓房地產成本居高不下，房市陷入漫漫長冬。

公告地價調高，地價稅增加

今年地價稅讓民眾有感，不是稅率提高，而是公告地價大幅提高後的結果。公告地價雖每三年調整一次，但過去幾年調幅大都在10％以內，但今年調幅卻高達30％，當分母變大之後，每戶屋主要繳的稅款自然升高，因此今年地價稅，讓大多數民眾很有感。
 
 我先前寫過文章，台灣房地產持有稅負升高（房屋稅、地價稅），將是房市最大殺手。若每年繳稅負擔過高，將打擊民眾購屋意願。此外，房地產買賣相關稅負增加，使得房市交易成本增加，例如土地增值稅大幅增加，也會影響民眾賣屋意願，或是不願意降價，並帶來房市交易萎縮。以此觀察，房地產仍將陷入漫漫長冬。

►持有稅成房市最大殺手？如何抑制投機，卻不至於把房市打垮
至於何時才是房市迎接春天來臨的時間呢？也許要等到下一次，政府在地價稅、房屋稅、土地增值稅等，再度推出優惠措施時。

2002年土地增值稅減半，房市迎春天

為什麼這麼說呢？因為上一波房地產谷底，就是在2002年2月到2004年1月，當時政府鑒於經濟不景氣，再加上房地產市場長期低迷，因而推出土地增值稅減半徵收二年的激勵政策，將稅率從40％、50％、60％，降低為20％、25％、30％，以刺激房地產交易。果然，此利多讓沉寂十多年的房市，終於見到成交量解凍的春天。
之後，政府還趁勝追擊，再延長土地增值稅減半期間一年，至2005年1月。同時，自2005年2月起將土地增值稅率改為長期調降，稅率為20％、30％、40％。同時，還在2010年1月增加了「一生一次」自用住宅土增稅10％優惠稅率，大大減輕一般民眾負擔。此外，若符合相關條件，即使是自住換屋，也可適用10％土增稅稅率。

公告土地現值調高，土地增值稅漲幅大

雖然，目前土地增值稅仍維持先前稅率水準，自住用戶只有10％土地增值稅，不過，過去幾年公告土地現值大幅調高，民眾土地增值稅的負擔也不輕。
舉例來說，2001年全台平均公告土地現值是市價的59.3％，其中，台北市較貼近，是市價的84％，台中市僅市價44％。但來到2016年，台北市公告土地現值是市價93％，台中市也調高到90％，整體市場平均是市價90％。由於近年房地產價格狂飆，土地價格連年攀升，再加上公告土地現值已經與市價拉近，代表課稅母體變大，即使稅率不變，課稅金額也可能多出一倍以上。

2001年以來，公告土地現值年年漲

事實上，為了將公告土地現值大幅低於市價的差距拉近，過去十年來公告土地現值幾乎是年年調漲，尤其自2010年以來，調幅都在二位數以上。舉例來說，2014年公告土地現值全國平均調幅14％，2015年全國平均調幅12％，直到今年才稍微緩和，調幅6.7％。
此外，各地方政府調整公告土地現值的時間與幅度不一，有些縣市近年調幅較大，民眾也會較有感。例如，2014年公告土地現值調幅較大的有：台中市24.4％、桃園市22.7％、金門縣43.8％、澎湖縣30.5％。2015年公告土地現值調幅較大的有：澎湖縣24.9％、金門縣17.9％、高雄市15％、新竹市13％、台南市12.5％。
由於公告土地現值大多在近五、六年內快速調高，以接近市價。可想而知，若有房地產買賣，土地增值稅金額也將大幅拉高。根據財政部統計，2015年土地增值稅全年達1135億元，已經大幅超越證交稅819億元稅收，並創下自1999年以來新高紀錄。

等待房市更多鬆綁政策

公告地價、土地公告現值調高後，地價稅、土地增值稅隨著水漲船高。雖然行政院長林全說，目前不打房，央行總裁彭淮南也將大多數房地產信用管制鬆綁了，但是，房市成交量仍然窒息。我估計，在房地產相關稅負增加，又沒有甚麼利多刺激方案之前，房市將仍是漫漫長冬。

公告土地現值佔市價比（%）｜資料來源：內政部地政司