何謂共有土地，什麼是持分土地????持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。

正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。

一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。

分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。

共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。

法律小櫥窗：
◎民法第818條：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
◎民法第819條：「各共有人，得自由處分其應有部分。    共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
◎民法第820條：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。  共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。  共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
◎土地法第34條之一：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。　共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。　第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。　共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。　前四項規定，於公同共有準用之。　依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」

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