繼承不動產未登記 北市：逾期會被標售~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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台北市地政局4月1日將公告逾期未辦理繼承不動產資料。 報系資料照

台北市地政局今天說，4月1日將公告逾期未辦理繼承不動產資料，呼籲民眾若在公告日3個月內未申請登記，土地及建物會被公開標售，且須支付登記費額1倍罰款，最高到20倍。
地政局表示，每年4月1日會公告未辦理繼承土地及建物資料，依土地法規定，繼承人應在公告日的3個月內向地政事務所申請繼承登記。
地政局說，逾期未申請的民眾，列冊管理15年，逾期仍未申請繼承登記，由地政機關移請財政部公開標售，標售價款以專戶儲存，繼承人可依法領取，但超過10年未提領，歸國庫。
不動產經標售5次仍未標出，則登記國有，繼承人僅能按法定應繼分分算發給價金。
罰鍰部分，地政局解釋，土地所有權人往生後，繼承人須辦理登記，超過6個月，每月須支付登記費額1倍罰款，登記費為申報地價的千分之一，最高可罰20倍。
北市土地寸土寸金，為何有民眾未辦理繼承登記，官員說，大部分案例都是繼承人之間糾紛，像家人對土地贈與有不同意見，最後不願出面處理，也有不動產所有權人已不住國內。
今年度逾期未辦理繼承登記不動產資料，將在4月1日公告，民眾可至地政局或北市各地政事務所網頁查詢。
地政局說，民眾未能及時申辦繼承登記，多因繼承關係複雜或人數眾多，建議可由繼承人其中1人或數人，為全體繼承人利益，申辦登記為全體繼承人公同共有，以避免不動產被列冊管理，還可避免遭開罰。

6成民眾看跌第2季房市 再降價5-10%就願進場購屋~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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房仲調查發現，61%的民眾看跌第2季房市，其中以「小幅看跌5-10%」占50%最多，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，顯示民眾認為目前房價跌幅仍不夠，期待比目前實價再降價5-10%左右，就願意進場購屋。

根據永慶房產集團2017年第2季網路會員調查，全台看跌今年第2季房市比率61%，雖然整體看跌趨勢不變，但看跌比率已經連3季收斂，大幅看跌比率也降至11%。
謝志傑表示，「小幅看跌5-10%」的民眾占50%最多，顯示民眾認為目前房價跌幅仍不夠，期待比目前實價再降價5-10%左右，就願意進場購屋，建議有意售屋的屋主衡酌目前交易情況，若想提早獲利了結，可按照最新實價登錄價格再讓利5%，可望拉近與買方價格認知差距，成交機會也會增加。

幫客戶繼承母遺產 代書冒刻印判刑2月~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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基隆一名吳姓地政士前年6月受到唐姓婦人委託，將其母親遺留的土地辦理遺產分別共有繼承登記。吳男雖與唐婦的弟弟聯繫，但卻未取得對方同意，就冒刻印章辦理繼承，事後被發現提告。法官認為，吳男當庭向告訴人道歉，並取得對方原諒，依觸犯偽造文書罪，判處吳男有期徒刑2月，得易科罰金6萬元，緩刑2年，並於判決確定後1年內向公庫繳交3萬元。

• 基隆地方法院判處吳姓代書有期徒刑2月，得易科罰金6萬元，緩刑2年（記者吳昇儒攝）

法官調查，吳姓地政士受託之後，前往安樂區地政事務所，並於土地登記申請書之備註欄上註記繼承人同意辦理公同共有繼承，並於土地標示登記清冊之備註欄上將「各繼承人土地持分1 /112」、「各繼承人土地持分1/56」、「各繼承人土地持分1/35」，改為「公同共有1 /16」、「公同共有1/8」、「公同共有1 /5」，使不知情的承辦人員為進行審查，誤信唐婦等多名繼承人均同意辦理系爭土地公同共有繼承登記申請。
法官認為，吳男此舉損害唐婦以外的繼承人權益，且未依授權就冒刻印章使用，已觸犯偽造文書罪，但已取得被害人原諒，予以緩刑。

都更設公證第三方機構 解估價爭議~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示，現行都更推不動的關鍵在於「房屋價格喬不攏」，政府應該建立獨立的公正第三方專門審議，且機構須由政府賦予公權力，若實施者與都更戶有爭議，機構具仲裁能力、執行公權力，才能免除雙方爭議，都更才有機會重新出發。
林旺根指出，都更窒礙難行就是都更戶和實施者對於「房屋價格認定不同」，因為價格喬不定，雙方毫無共識，因此具有執行公權力或仲裁能力的公正第三方機構，在此時就顯得相對重要。
林旺根舉例，若雙方對於房屋價格認知不同，就由獨立第三方機構另請估價師鑑價，最後裁定的結果，雙方都必須遵守，若其中一方不服，就循法律途徑上訴，但該拆的房屋還是依照原訂程序拆除，日本、新加坡都是如此執行。

老屋危樓 配合重建稅減半(立院初審通過)~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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立法院內政委員會昨天初審通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案。未來經評估必須重建的卅年以上老屋或危險建築，屋主配合政策申請重建，可享有房屋稅及地價稅減半徵收優惠，屋主需在兩年減半徵收期間內，辦理轉移，減半徵收最多以十年為限，總計至多可享十二年減半徵收。
行政院將危險及老舊建築物重建條例，列為本會期優先法案，內政委員會經兩天冗長審議後完成審查。初審條文明訂，適用對象分三類，不符合建築法、災防法等，需限期或強制拆除的房屋；安全性能評估未達最低等級者；經結構安全性能評估，建築物耐震能力未達一定標準，經改善不具效力，且屋齡卅年以上的老屋。
初審條文明定，老屋重建需要「全體」土地或建築物所有權人同意。老屋重建將給予適度的建築容積獎勵，但不得超過該建築基地一點三倍的基準容積。內政部次長花敬群表示，若重建案與隔壁鄰地合併，若超過一千平方公尺以上，容積獎勵最高以一千平方公尺為上限，條例施行後三年內申請重建，還能額外獲得建築基地基準容積百分之十的獎勵。
初審條文也明定，主管機關得給予重建計畫補助，並可給予重建工程必要的融資貸款信用保證。
政院原認為房屋稅與地價稅可終身減免，或優惠至房屋所有人轉手，但經朝野立委討論後，認為過度優惠，改以十年為限。
內政部長葉俊榮表示，以十年為限，已經有考慮原來要優惠的初衷，在這樣的基礎下，能促成法案往前推，是可以接受的方向。

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南投特教學校用地賠償金 發放近4億元~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 土地共同持有，土地共同持有，土地共同持有

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南投縣長林明溱（右），籌措經費，發放補償金給特教學校原地主。（廖志晃攝）

南投特教學校用地，因與原徵收目的不符，最高行政法院日前判決內政部敗訴，賠償金額近4億元，每日利息就要5萬元！縣長林明溱果斷決定籌錢發補償金，33名地主中，獲得最多補償金的地主，領到8000多萬元！
南投特教學校現址，是縣府於1988年徵收的「中興文小四」用地，後來配合教育部需求，改建南投特教學校；但地主認為與原徵收目的不符，提起行政訴訟求償。
林明溱表示，縣府為增進特教學生就學權益，無償提供用地給教育部使用，賠償金卻由縣府負擔，情何以堪！但拖下去，負擔的賠償利息更重，為了人民權益與縣政發展，因此決定盡快解決！
林明溱說，該案雖然不在他的任內發生，但他一直以積極態度面對，縣府財政窘困，仍到處奔波籌措經費，發放賠償金給地主。另外，教育處副處長王淑玲，銜命在1周內趕辦補償事宜，居間聯繫各單位，展現協調能力和超高效率，順利達成任務，表現可圈可點，值得肯定！

新北公共設施用地解編 提供長照使用需求~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 土地共同持有，土地共同持有，土地共同持有

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新北市目前公共設施保留地總面積高達849.56公頃，所需徵購費用高昂，造成公設用地久未取得，為解決問題，市府正辦理都市計劃公共設施用地專案通盤檢討，依照空間機能以各生活圈發展定位，重新審視公設用地供需，不僅能提升地區居住環境品質，納入長照中心、社會住宅等規劃，也能減輕政府取得公設用地的財務負擔。
新北市城鄉發展局表示，配合中央長照十年計劃2.0政策，因應社會福利機關所需的托老中心、托育中心、長照中心及社會住宅等用地需求，藉由這次專案通盤檢討確認各公共設施用地管理機關的使用需求，以檢討盤點無使用需求的公設保留地，後續媒合提供社會福利設施未來用地需求。

城鄉局表示，這次全面清查蒐集新北市公設用地現況、取得及開闢情形，也重新檢討公設保留地的開發方式，針對不同類型賦予適當解編策略，提供市民更多公共設施等開放空間，透過全面檢討、多元解編、公私齊力、分期落實的策略，解決公設保留地長久以來的問題。

台肥公司配合政策，也計劃將基隆土地變更為醫療專區，以設定地上權方式與基隆醫院合作推動長照。基隆東明路3.5公頃土地已閒置10年，預計將變更為醫療用地，變更完成後將作為醫療、長照用途，台肥則收取權利金及租金。台肥位在台中市文心南六路的辦公大樓，將成立長照訓練中心，以社團法人基金會形式與長庚醫院合作，負責辦理長照教育訓練。

海悅王俊傑：每家首間自住 都應免房屋稅~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 土地共同持有，土地共同持有，土地共同持有

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房地產「代銷天王」海悅廣告、海悅建設總經理王俊傑昨（13）日表示，房市自住買盤壓抑了3年之後，最近幾個月已經看到成交開始放量了，展望2017年的房市走勢，預期不論推案量、成交量，都可望恢復正常，成交量將成長3成；海悅廣告的代銷案接案量也將略為放大，除了「和平大苑」和「ONE PARK」兩大頂級豪宅特殊個案之外，手中新案將攀升至800∼1,000億元，比2016年增加400億元。

台北市政府2014年大幅調高高級住宅房屋稅，接著在各界批評聲浪中又宣布，2017年7月稍微調低房屋稅，讓豪宅市場鬆了一口氣？王俊傑認為，台北市的房屋稅，必須朝「自住輕稅」方向全面重新檢討，應該每一個家庭的第一戶自住戶，都要予以免稅，至於台北市「獨家」的豪宅囤房稅，應予以廢除。
最近4∼5個月，台北市總價上億元的大戶豪宅終於擺脫沈悶的氣氛，屢屢傳出成交的喜訊，市場估計至少100億元陸續成交，商用不動產和土地市場也看到金主砸進搶進，不少業者感覺到「春燕回來了」。王俊傑也表示，確實從2016年10月就出現受中國大陸「肥咖條款」影響而把游資回流台灣房市的一波買屋潮，也在房市產生一小波推波助瀾的效果，悶了3年之後，壓抑已久的自住買盤，最近幾個月已經看到成交開始放量了。
王俊傑表示，展望2017年，只要房價持續跟著買方的期待而作調整、適度讓利，房市將會持續這樣的買氣，逐漸回到市場正常推案量和成交量4∼5成，這是很健康理性的水準，即將登場的「329檔期」，應該會維持在這樣的合理溫度下逐漸加溫，全年是溫和穩健的一年；預期全年成交量應會比去年攀升3成，不論大、小戶或自住、換屋需求都會出來。
至於明（15）日星期三，市場預期美國Fed很有可能會升息，是否牽動股房兩市？王俊傑認為，即使美國升息，相信幅度也不會太大，這意味美國經濟和就業已明顯好轉，但對於台灣來說，不會明顯牽動房市。

姚文智：盼都更四法全過關~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 土地共同持有，土地共同持有，土地共同持有

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內政部本會期力推「都更三法」，立院內政委員會召集委員姚文智昨（9）日表態，盼兩黨能在都市更新法制改造密切合作，他也將在本會期提出都市再生條例，「希望這個會期都更四箭齊發」。
內政部本會期將提出「都更三法」，包括「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」及「都更條例修正案」，昨天立院內政委員會召開危險及老舊建築重建條例的公聽會廣徵意見，都市更新條例則預計一個月後可送進立院。
內政部次長花敬群則說，面對300多萬戶的老屋，必須要有輕重緩急的思考，除了鼓勵100%同意、危險或瀕臨危險的老屋來重建，對於其他整合度沒那麼高的案件，則透過都更條例修法，並成立國家住宅及都市更新中心，從旁協助都市更新更順暢地進行。
姚文智表示，希望兩黨在都市更新法律體系改造的同時能夠密切合作，因為政府已下定決心在都市更新的議題上，用國家力量來付諸實現，盼兩黨能共同支持四大法案，建立改造都市的整體方向。
姚文智表示，除了內政部所提的都更三法，他已擬好「都市再生條例草案」，本會期就會提出。

圖／經濟日報提供

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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。

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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。

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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。

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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。

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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。

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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
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【解析】

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。
惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

（一）協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

（二）調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

（三）分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

（四）提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。


【註解】
註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。
註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。
註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。
註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。