共有土地分管協議 也有糾紛~~~持分土地買賣~~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

若是你有下列持分的不動產，歡迎您找我，疑難土地處理

         持分、分別共有、公同共有   
  
1. 共有房屋、土地 

2. 有房屋權狀無土地權狀，有土地權狀無房屋權狀
 
3. 土地有產權無使用權(被佔用)
 
4. 土地在使用，卻無土地所有權
 
5. 公同共有不動產
 
6. 375租約的土地
 
7. 祭祀公業的土地

        持分土地、畸零地、道路用地收購   廖先生 0972-598-368

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我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子：
有三兄弟共有一塊地，是上一代 留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二， 形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。
事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。
不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。
不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
不 過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍 賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。
過 去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結 論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。
許 多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事 後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情 況而導致共有人之間的爭議。
所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。