持分土地買賣、分別共有、公同共有土地房屋: 4月 2017

2017年4月27日星期四

讓基隆房市「鹹魚翻身」~持分土地買賣專區~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

蔡英文總統日前在巡視基隆市政建設時宣布將斥資逾80億元打造Tram-Train輕軌系統，路線為從基隆到南港。Tram-Train輕軌系統將行駛台鐵路線，基隆到八堵間將與台鐵列車共軌，八堵到南港展覽館站前因台鐵軌道有三軌，將可獨立行駛第三軌，未來更可延伸基隆市區行駛在平面道路上，是國內首創的輕軌系統，基隆到南港約30分鐘即可到達。
大台北房價高不可攀，買的起房子的民眾越來越少，背負的購屋壓力也越來越大。台北居大不易，使首購族被迫移往房價相對便宜許多的基隆市購屋，基隆市全區的平均房價在每坪20萬元左右，首購族買一間30至40坪的新屋加上車位，總價約700至900萬元之間，成功吸引新移民的青睞，建商看好此一買氣，也因此紛紛轉進基隆推案。
回顧近幾年北台灣的房價走勢，基隆市是唯一房價漲幅不大也不太熱門的區域。然近期基隆市房屋市場在低總價成為房市主流下，頗有「鹹魚翻身」的態勢，重量級建商紛紛開始押寶基隆房市，使基隆成為當前及明年全台最熱門的推案區域之一，房市發展不容小覷。包括國揚、麗寶、興富發、愛山林、基泰、達麗、綠意及白天鵝等知名建商，在基隆陸續加碼推出新案。
基隆房市近幾年與桃園一樣，受到新北市林口、三峽、新莊造鎮風潮的影響，台北客源遭到嚴重的流失，在林口、三峽推案風潮稍過後，目前有如鹹魚翻身般復甦起來，重量級建案陸續推出，顯示建商看好基隆地區後市，紛紛加碼推案，出現明顯量增的市況，房市上演「價量齊揚」的多頭走勢。
台灣整體房市雖仍面臨平抑房價各項措施的嚴峻考驗，多空交戰的今年及明年房市是否會如預期的軟著陸，房價在物件大量釋出的區域，支撐點又會在哪裡？面對總總不確定性，我認為，建商必須明顯的「讓利」給購屋者，在購屋者對房價有感下，購屋者才會出手，成交量才可能提升，否則買賣雙方如果持續僵持，賣方還在以這波房市多頭時的房價水平來思考，成交量仍會是不樂觀的。
我的建議是，台灣在少子化及低所得的交互影響效應下，首購族幾乎只買得起30坪左右的2房產品。雙北市購屋門檻較高，因此首購族往基隆或桃園地區購屋，已成為不得不的選擇，當前首購族應該「先求有再求好」，趁當前建商願意讓利的市頭上，多走出門多到各工地比較才能選到您心目中優質又實惠的好房子。

30年老屋重建容積、減稅大放送~持分土地買賣專區~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

立法院昨天三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，符合條件者，重建時可享有... — 立法院昨天三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，符合條件者，重建時可享有容積與稅負減免獎勵。

為加速老屋及危樓重建，立法院昨天三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，明訂經評估需拆除重建的三十年以上老屋，或海砂屋等危險建築物，享有一點三倍基準容積或一點一五倍原建築容積獎勵。五年內申請者，重建期間免徵地價稅；重建後，地價稅、房屋稅減半徵收兩年。
內政部估計，目前全國卅年以上建築約三百八十萬戶，其中四、五層樓建築約八萬六千棟；公有建築物耐震檢測經驗，約百分之四十耐震係數不足，推估有三萬四千棟四、五層樓建築物有災害風險疑慮。
內政部曾估算，全台三萬四千棟有災害風險疑慮的老屋若能全數重建，粗估將創造二點七兆元的產值，且三年內會看到具體成果。
總統府發言人林鶴明表示，目前國內超過卅年的老舊公寓住宅，普遍都有公設不足、公共空間缺乏等居住品質問題，耐震安全急需補強；透過推動老舊公寓住宅都更，讓更新加速，除了可以創造相當的內需動能，更重要的是徹底改善國人居住品質與安全，這才是這項政策最核心的目的，也是政府當前努力的目標。
昨天三讀條文明定，適用對象包括：不符合「建築法」、「災害防救法」等，需限期或強制拆除者；安全性能評估未達最低等級者；經結構安全性能評估結果，建築物耐震能力未達一定標準，經改善不具效益或未設置升降設備者，且屋齡卅年以上者。
「老屋重建條例」明定，條例施行三年內申請的重建計畫，可加碼給予建築基地基準容積百分之十獎勵；五年內申請者，重建期間免徵地價稅；重建後，地價稅、房屋稅減半徵收兩年，若未轉移所有權，房屋稅可再延長十年，最多以十二年為限，但建築物持有者必須為自然人。
申請重建者，必須在新法施行後十年內、也就是二○二七年五月卅一日前提出重建申請計畫；未提出重建計畫，將不能再享有此條例各項獎勵優惠。
內政部表示，後續將儘速完成「結構安全性能評估實施辦法」、「結構安全性能評估補助辦法」、「建築容積獎勵辦法及施行細則」等配套子法訂定，以利未來執行推動。

探討公告地價土地現值對房地產交易的影響~持分土地買賣專區~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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消費者買房評估除房價高低之外，通常直接考慮自備款是否足夠、貸款利率多少，其餘過戶時所需繳納的契稅、代書費、書狀費等，甚至未來的房屋稅及地價稅，很少會去詢問與考量。不過，去年2016年1月1日開始實施高達45％的房地合一稅，這樣的高稅費卻讓民眾望而卻步，反映在全年買賣交易量創歷史新低點24萬多件，又逢每三年調整一次的公告地價調漲，及公告現值也同步調高，未來對房屋持有者來說，大幅增加稅負已是必然趨勢。
期待新的一年會有新氣象，今年以來市場氣氛明顯轉佳，前三月六都買賣移轉量較去年同期增加38.7％，其中以新北成長近7成，達68.2％，創近2年新高最亮眼，普遍感受賣方讓利風潮，因此第一季房市反彈態勢明顯，預期六都第2季交易量可望季增1成以上。恰巧年初美國升息循環啟動，所幸目前台灣沒有跟進的打算，不過如果薪資全面持續漲不動，一但利率調升，恐影響民眾購屋意願，面對升息會直接牽動民眾購屋敏感神經，對房地產市場交易將產生不利影響。
「利率」雖然是影響房地產市場交易最直接的原因，但尚有許多其他因素，包括政府政策、稅費、經濟景氣等，其中稅費影響度不輸利率，首推公告地價和公告土地現值，公告土地現值依現行法規1年調整1次，調整目的主要是為拉近與成交行情之間差，影響到交易稅，包括土地增值稅、遺產稅和贈與稅；公告地價和公告土地現值不同，每3年調整一次，影響的是持有稅，有鑑於國內土地實際成交價格，和公告土地現值差距不小，各直轄市或縣（市）政府，每年皆調整土地現值，年底公告隔年的1月1日公布實施，不管是「持有」還是「交易」成本，一旦調高勢必都拉高交易成本。
公告地價及公告現值調整部分，在中央政府要求各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」，根據內政部統計，2015年全台公告土地現值，較去年平均調升超過12％。就台北市來說，過去三年公告現值累計漲幅高達36.93％，這讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層「痛的很有感」，尤其「地上權人」應該會更加有感，地上權土地正陷入高地租、高折舊、高房貸利率、低房貸成數「三高一低」的困境，政府、地上權人、住戶陷入「三輸」，當前台北市所遭遇情況已非常明顯，甚至於因為持有成本太高，更將直接影響未來開發商地上權開發案的投資意願。
現階段房地產市場景氣已急遽下降，呼籲政府想以重稅抑制投機炒作的同時，是否應尋求中央與地方稅的平衡點，作為大方向審慎評估，並非一味的「加稅」，就能實現「居住正義」，不然大幅調整造成稅負驟增，同時會因市場交易銳減而導致稅收減少，恐也會有轉價效應，在此當前經濟整體大幅衰退，人民實質薪資所得倒退15年下，再根據營建署最新統計，台灣民眾要不吃不喝9.35年才買得起房，那土地公告地價、土地現值還有調漲的理由或原因嗎?頗值得深入探討。

容積代金全面上路？北市府頭大~持分土地買賣專區~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

「萬年」難題來了！捐地換容積將在6月30日屆滿3年緩衝期後正式落日，7月起改為全面實施「容積代金」，終結現階段「容積代金」和「捐地買容積」的雙軌制；不過，台北市長柯文哲昨（26）日直言，市府計算過「要花1萬年才能徵收完這些公設保留地！」容積移轉改為代金制，是個大難題。
據悉，迄今已有51位市議員阻擋，希望沿用「捐地換容積」舊制，因此7月起是否可如期全面跨進「容積代金」制充滿變數。柯文哲坦言，6月30日就快到，到現在還沒有完整論述和解決方案，市府預計10天內從母法、子法到施行細則等，整套規劃出來，再到議會說明。

本次議題牽涉到地主權益，相當敏感，場外有「未徵收未補償私有公共設施保留全國地主自救會」抗議。該自救會秘書長李奇昱表示，「容積移轉」現在已經是「公共債務」的問題，而不只是「公共財」的問題。
柯文哲表示，現台北市已開闢、未徵收的公共設施保留地，也就是道路高達1兆以上；未開闢、未徵收道路也達1兆元，加起來就是2兆元。依照最近3年容積代金辦法實施下來收了6億元的速度，如果要去徵收這些公設保留地，「估計至少要花1萬年才能買回這些地。」
「容積代金」制是郝龍斌時代所推出，「台北市容積移轉審查許可自治條例」第4條明訂「雙軌制」訂3年的落日條款，緩衝期間建商可採「容積代金」或「捐地換容積」兩種方式，爭取容積移轉。
不過，6月30日之後將不能再採取舊制「捐地換容積」，而必須全面改以繳納代金方式向市府購買容積，對建築業、不動產開發商將造成衝擊。中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示，這3年的緩衝期間，只有7件實際提出代金申請；但實際上有些人當初買公設保留用地要當作庫存，但必須持有5年才能去做容移，現在很多人買了還沒到5年，一旦落日，就會面臨全部變成廢土。

2017年4月24日星期一

老屋重建最多享12年房屋稅減半，持分土地買賣專區，持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

若是你有下列持分的不動產，歡迎您找我，疑難土地處理

   持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有

1. 共有房屋、土地

2. 有房屋權狀無土地權狀，有土地權狀無房屋權狀

3. 土地有產權無使用權(被佔用)

4. 土地在使用，卻無土地所有權

5. 公同共有不動產

6. 375租約的土地

7. 祭祀公業的土地

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持分土地、畸零地、道路用地收購   廖先生 0972-598-368

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》三讀通過，未來可望加速老舊危險建物之重建，加強我國建築物防災能量。（記者鄭鴻達攝）

2017-04-25 12:29 〔記者鄭鴻達／台北報導〕立法院今三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（老屋重建條例），條文規定在條例施行3年內申請的重建計畫，可加碼給予建築基地基準容積10％獎勵；5年內申請者，重建期間免徵地價稅；重建後，地價稅、房屋稅減半徵收2年，若未轉移所有權，房屋稅可再延長10年，最多以12年為限。
本條文適用對象，分別為不符合《建築法》、《災害防救法》等，需限期或強制拆除者；安全性能評估未達最低等級者；以及經結構安全性能評估結果，建築物耐震能力未達一定標準，經改善不具效益或未設置升降設備者，且屋齡30年以上者；為實現土地正義原則，避免都更常見爭議，特別規定重建計畫須取得「全體土地或建築物所有權人同意」。
為鼓勵重建，條文給予重建計畫內建築基地適度的建築容積獎勵，最高不得超過建築基地1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積，在實施3年內申請重建者，可再給予10%容積獎勵，但老屋重建時，雖得合併鄰接之建築物基地、土地辦理，最高以1000平方公尺為上限。
對於租稅減免，條例施行後5年內申請者，重建期間免徵地價稅；重建後減半徵收地價稅、房屋稅2年，而若再減半徵收期轉移建築物所有權者，可再延長房屋稅減半徵收優惠最高10年，等同房屋稅最長得減半徵收達12年，但此優惠限定於建築物持有者為自然人。
為保障弱勢，在重建計畫範圍內有居住事實且符合社會、經濟弱勢者，若因重建導致無屋可住，地方政府應提供其社會住宅或租金補貼等協助。條文也規定，受委託辦理結構安全性能評估者，若簽證、出具不實之評估報告，應處100萬元以上、500萬元以下罰鍰。
至於申請時效，條文指出依法申請重建計畫者，必須於本條文施行的10年內，也就是在民國116年5月31日前提出重建申請計畫，若逾此期限，就不能享有本條文所給予的各種改建優惠。
內政委員會召委姚文智指出，國家面臨嚴峻的都市、住宅發展問題，本條例通過，無非是落實居住正義；民進黨立委吳玉琴表示，條例甫提出有包括圖利、規避容積、高度限制，無限期減免房屋稅、老舊不代表危險等疑慮，但經委員會討論時一一檢視，也獲合理解決。
民進黨立委陳其邁指出，據內政部統計，國內屋齡30年以上建築約有380萬戶，其中約有4成建物、154萬戶房屋，無法符合現行耐震標準，恐禁不起地震侵襲，若能制度性解決老屋重建等問題，讓民眾住得更安心，對於建構都更相關機制，《老屋條例》是第一步。

遺贈稅改累進稅率三讀通過，持分土地買賣專區，持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

立法院今三讀通過攸關長照財源的「遺產及贈與稅法部分條文修正案」，遺贈稅從單一稅率改為累進稅率，估計每年可挹注長照63億元。

立法院三讀通過遺產及贈與稅法部分條文修正法案。（記者方賓照攝）

估計每年可挹注長照63億元
根據三讀通過條文，遺產稅部分，遺產總額減掉扣除額、免稅額後的遺產淨額，在5000萬元以下者，課徵10%；超過5000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5000萬元部分的15%；超過1億元者，課徵1250萬元，加超過1億元部分的20%。
贈與稅部分，按贈與人每年贈與總額，減掉扣除額、免稅額後的贈與淨額，在2500萬元以下者，課徵10%；超過2500萬元至5000萬元者，課徵250萬元，加超過2500萬元部分的15%；超過5000萬元者，課徵625萬元，加超過5000萬元部分的20%。
立院時代力量黨團對稅率與級拒門檻有不同意見，認為最重應課到30%，且不應與長照財源掛勾，立法院長蘇嘉全昨對遺贈稅草案召集朝野協商後仍無共識，今交付今院會處理。經過表決後，仍照行政院版本的條文通過。

2017年4月21日星期五

房地合一稅上路第一次報稅大攻略，持分土地買賣專區，持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

一年一度的報稅季來臨，2016年綜合所得稅的申報時間將自106年5月1日起至5月31日為止，永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示，今年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度，2016年售屋者須確認售屋所得適用舊制或新制，若適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，若適用新制，則採分離課稅，須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報，不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。
洪宜寧指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類：一、售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。二、購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。
洪宜寧指出，若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。
所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
也就是說，屋主當初購屋時付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
洪宜寧說，2016年售屋者今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7千萬元、新北市售價6千萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4千萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15%做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
以台北市售價1億元的豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房屋占3成、土地7成），認列房屋收入為3000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。需要特別留意，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。

表：出售房屋交易所得計算(適用舊制)。資料來源/永慶房產集團。

2017年4月18日星期二

持分土地貸款，持分土地借錢，持分土地貸款，持分土地借錢，持分土地貸款，~持分土地買賣專區~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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若是你有下列持分的不動產，歡迎您找我，疑難土地處理

   持分、分別共有、公同共有

1. 共有房屋、土地

2. 有房屋權狀無土地權狀，有土地權狀無房屋權狀

3. 土地有產權無使用權(被佔用)

4. 土地在使用，卻無土地所有權

5. 公同共有不動產

6. 375租約的土地

7. 祭祀公業的土地

        持分土地、畸零地、道路用地收購   廖先生 0972-598-368