內政部修法 土地持份買賣需2／3同意~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

 

持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

 

內政部部務會報通過「土地法」部分條文修正草案。由於現行「土地法」規定，共有土地或建物如經所有權人持分過半或人數超過半數的同意，即可將該土地或建物全部賣出，但過往曾有地主以假交易真炒地，或以移轉給安插人頭等方式，侵害其他不同意共有人的權利。

因此，修法將由原本持分及人數皆超過1/2，提高為皆超過2/3，且處分方式限於買賣，以減少爭議。修正草案將報行政院審查後，送立法院審議。

為符合司法院釋字第562號解釋，在兼顧共有人權益前提下，達成促進共有土地或建物有效利用之目的，因此，這次修正共有土地或建物多數決適用範圍等規定，例如，將土地法第34條之1共有地的處分方式，限制只適用於買賣案件；且同意比例由原本持分及人數皆超過1/2，提高為皆超過2/3，若持分超過3/4，才不計算人數，以加強保障不同意共有人的財產權益。

遺產稅、贈與稅得延報 限3個月， 持分房屋買賣專區~~~持分土地買賣、持分房屋買賣，廖先生 0972-598-368

除了所得稅、房屋稅、地價稅等開徵日期固定的稅目之外，國稅局也提醒，像是遺產及贈與稅、土地增值稅等稅目，也都必須依據稅法規定，在一定期間內完成申報繳納，否則也有可能吃上罰鍰。
以遺產稅而言，納稅義務人應自被繼承人死亡之日起算六個月內，辦理遺產稅申報；如果是贈與行為，當贈與人同一年度贈與他人財產總值超過免稅額時，必須在贈與契約訂約日後30天內，向稽徵機關申報贈與稅。
不過，實務上部分民眾因為補件時間較長，或是公設保留地繼承等作業程序，導致無法在期限內完成申報。
因此，遺產稅或贈與稅納稅人，如有正當理由無法在期限內報繳，可備妥相關資料向稽徵機關申請延期，原則上延期以三個月為限，除非有不可抗力因素或特殊理由，才可視情況繼續延長期限。
國稅局提醒，若未準時申報遺贈稅，除了補徵稅款外，還必須按核定稅額處兩倍以下罰鍰。不過贈與稅在4000元以下免罰；遺產稅則是3.5萬元以下免罰。
另外土增稅方面，必須在土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人在訂定契約之日起30日內，向土地所在地稅捐機關申報土地移轉現值。如逾期申報，則將以稅捐機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值，核定應納的土增稅。

房屋持分買賣、土地持分買賣，分別共有、公同共有、房屋買賣，疑難土地處理

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持分房屋買賣專區~~~內政部修《地籍清理條例》~~0972-598-368廖先生

內政部於今部務會報通過《地籍清理條例》部分條文修正草案，長久權屬不明的土地，未來標售次數從2次增為5次、標售不成登記為國有後仍可申請發還土地，以及放寬神明會、寺廟或宗教性質法人所有土地之申報清理等規定，修法後將可更加保障民眾權益，促進土地利用。該草案仍需立法院三讀通過。

內政部表示，為解決光復後土地總登記所遺留的一些地籍問題，自2008年開始推動地籍清理工作，原依地籍清理條例規定，這些存有地籍問題的土地將由直轄市、縣（市）政府進行清查後公告，並受理權利人申請重新登記；其中神明會、日據時期會社或組合、姓名名稱或住址記載不全不符及權利主體不明等4類權屬不明的土地，如超過1年公告期限仍無人申請登記時，將由直轄市、縣（市）政府辦理標售，經2次標售不成將囑託登記為國有，權利人可按其標售底價領取價金。
 

內政部指出，現行規定辦理標售的次數最多為2次，且第2次標售底價的減價幅度不得超過10%，以致於目前有部分特殊情形土地如被占用、畸零土地等，雖經減價標售，但因底價仍高於其土地價值，致未能標出；為因應實際需要，這次修法將增加標售次數至最多5次，期使長久以來權屬不明的土地能夠順利完成標售，並為有效的利用。
 

此外，內政部說明，現行條例規定標售不成而囑託登記為國有地，權利人僅得申請按最後一次標售底價領取價金，但實務上仍有部分權利人希望能發還其先人所有土地，以維護其既有土地權利。經考量地籍清理目的主要在釐清地籍及保障權利人權益，所以在這次修法時，配合修正以發還權利人土地為原則，如該土地有不能發還之情形時，例如已經被出售或處分等，才會以發給土地價金方式辦理。
 

內政部進一步表示，這次修法也一併檢討及鬆綁相關清理規定，例如目前神明會會員或信徒名冊經主管機關驗印後如有發生變動，依條例應取得現會員或信徒過半數之同意始能申請更正；但如僅因會員或信徒繼承而發生變動，尚不影響其他現會員或信徒之權益，故本次修正為無須現會員或信徒過半數之同意，以資便民。另針對目前仍以神衹、未登記寺廟或宗教團體名義登記的土地，如已登記之寺廟或宗教性質法人能提出同一主體的證明文件者，不論該土地是否目前仍為其使用中，均可向民政機關申報核發證明書後辦理土地所有權更名登記。

 

內政部指出，「地籍清理條例」部分條文修正草案，將依法制作業程序報請行政院核轉立法院審議，修法通過後可更保障民眾財產權益，也提醒尚未提出申報或申請登記的近7萬筆土地的權利人，儘速向縣市政府申辦，以維護自身權益。
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神明的土地不再是釘子戶 產權不明土地法定標售上限2拍延長為5拍~~持分土地買賣流程~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

都市到鄉下，台灣到處可以看到土地公廟、觀音廟等廟宇，但這些神明會的產權卻十分複雜，幾年前，台電蘆洲變電所擴建蓋電塔，準備徵收鄰近土地時，赫然發現土地所有人登記為「福德正神」，讓徵收作業一度陷入停滯，根據現行規定，神明會、日據時期會社或組合等權屬不明土地，如超過1年公告期限仍無人申請登記，縣市政府得申請法拍，但法拍次數最多2次，2次流標後往往成為「釘子戶」，為了提升土地之有效利用，內政部今天修改《地籍清理條例》，法拍次數從2拍提高為5拍。

神明會是一種宗教信仰組織，前清時期先民渡海來台，為祈求風調雨順，都會將其所崇拜特定神明予以供奉，例如媽祖，日治時期，殖民政府1922年起有計畫地改變民眾信仰日本宗教，企圖消滅神明會組織，神明會管理人紛紛將財產冠上祭祀公業名義，造成目前不動產認定上的許多問題。
目前神明會不動產之土地登記名義，有個人名義、會社名義甚至是「神明的神號」，以台北市為例，台北市約有110筆土地所有權人是神明，其中以觀音佛祖的土地面積最大，共有8029.86坪，保生大帝居次。由於神明會不動產產權，與寺廟組織糾葛不清，有些僅以神明名義登記，或登記在神明會管理人（例如，爐主）之名下，實務上造成神明會土地產權處理困難。

台電蘆洲變電所擴建電塔 土地竟登記在福德正神名下

最明顯的例子，就是2010年，台電蘆洲變電所擴建電塔，向鄰近的土地公廟徵地的案例，內政部官員表示，2008年起，內政部開始推動地籍清理，台電赫然發現蘆洲變電所電塔預定地，土地登記在「福德正神」名下，該案經媒體報導後，土地管理人的後代開始找台電洽談，並著手向新北市民政機關補辦申報事宜，新北市政府完成地及清查後，台電方面旋即配合辦妥土地買賣移轉登記，連同另外二筆屬既有道路土地之買賣移轉登記，三筆土地公告現值約計新台幣1，060萬元，在地籍清理後，不僅使會員或信徒財產權益獲得合法保障，更解決了台電向神明買地的困難。

台電發現蘆洲變電所電塔預定地，土地登記在「福德正神」名下。 （圖/ 台中好生活提供）

不過，神明會、日據時期會社或組合等權屬不明土地，依據《地籍清理條例》如果超過1年公告期限仍無人申請登記，縣市政府雖然可以依法辦理標售，但標售次數最多僅2次，且每次標售底價的減價幅度不得超過10%，部分目前遭佔用等產權複雜之神明會土地，經過二拍後仍無法拍出，嚴重影響土地之利用。
為了提高神明會等權屬不明土地之土地利用效率，內政部今天通過《地籍清理法》草案，將法拍次數從2次提高為5次，地政司科長秦錚錚表示，法拍次數的提高將可增加土地之流動性。

神明會所屬土地繼承問題  修改《地籍清理法》鬆綁規定

除了提高神明會權屬不明土地之法拍次數外，為了解決神明會管理人、會員死亡後，其所有權之繼承問題，本次《地籍清理法》修法，也鬆綁神明會會員「共同共有」不動產之繼承規定。
內政部長徐國勇表示，台灣有很多土地，之所以處理上相對困難，最大的癥結在於《土地法》「共同共有」的制度，民間寺廟之不動產，若是登記在神明會管理人、會員名下者，一旦管理人與會員死亡，依法神明會會員之不動產所有權，由會員家屬繼承，經過二、三代之後，產權愈來愈複雜，處理上也更加困難。
徐國勇表示，根據《土地法》第34-1條，共有土地其處分、變更及設定地上權等他項權利，應以「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，台灣很多「共同共有」土地，經過二、三代的繼承，都很難處理。


神明會歷代會員所共同共有之土地，在產權的繼承上，較一般土地更加複雜，內政部表示，依據現行規定，神明會會員或信徒名冊如有發生變動，應取得目前會員或信徒過半數之同意，始能申請更正，這對一些年代久遠的宮廟來說，根本是不可能的任務。

加速神明會產權釐清，將修法不需信徒過半數同意

內政部官員表示，為了加速神明會會員共同共有之不動產產權的釐清，本次《地籍清理條例》特別放寬會員或信徒因繼承而發生變動，申請變更之規定，未來修法後，將無須現會員或信徒過半數之同意。
民政司官員表示，內政部考量部分神明會、未登記寺廟或宗教團體，在日治時期為了保存信仰，將財產登記在其他名義，如果該寺廟有留存相關證據，證明該寺廟歷年之名稱變革（例如碑文），證明目前在地政機關所登記之名稱，為早年之名稱為「同一主體」者，不論該土地是否目前仍為其使用，均可向民政機關申報核發證明書後，辦理土地所有權更名登記。
內政部表示，神明會等權屬不明之土地，經縣市政府公告1年內仍無人申請登記者，依據現行規定，土地公開標售2次不成，得囑託登記為國有之土地，權利人僅得申請按最後一次標售底價領取價金。但實務上，仍有部分權利人希望能發還其先人所有土地，以維護其既有土地權利。考量地籍清理目的主要在釐清地籍及保障權利人權益，本次修法後，未來權屬不明土地，排除產權無人繼承部分後，將以「發還權利人土地」為原則，如該土地有不能發還之情形時，例如已被出售或處分等，才會以發給土地價金方式辦理。
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請小心！國稅局連這個稅也要追到手~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

因重病無法處理事務期間提領現金而不能證明其用途，該現金仍應列入遺產課稅
國稅局表示，依據遺產及贈與稅法施行細則第13條規定，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間舉債、出售財產或提領存款，而其繼承人對該項借款、價金或存款不能證明其用途者，該項借款、價金或存款，仍應列入遺產課稅。

國稅局審理遺產稅案件時發現，被繼承人甲君死亡前一個月住院期間，密集自其銀行帳戶提領現金共計300餘萬元，經向醫院查明該段期間就診情形，甲君因梗塞性腦中風住院治療，且失能導致臥床狀態，無請假紀錄。另繼承人雖主張前揭款項皆由甲君之配偶取得，並已全數支付甲君醫療支出與尋求民間療法及宗教習俗法會等相關費用，惟未提供相關憑證供核，該局乃將已查得醫療費用35餘萬元扣除後之餘額併入遺產總額課稅。國稅局提醒民眾，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間提領大額現金，繼承人應說明資金流向及用途，並將取得之合法憑證或相關單據提供國稅局查核，以免遭到補稅。

民眾訝異的表示，家人有重病之際，尋求「民間療法」及「宗教習俗」法會常有金錢支出，這些費用一般來說不容易取得費用憑證，試問，有多少個民俗療法業者會開立發票或收據的？而且當下只為求家人身體健康，哪會想到還要應付國稅局「事後追稅」，結果，國稅局卻依舊以「未提供相關憑證供核」而列入遺產稅課徵額度內，讓民眾感嘆，國稅局只對一般不懂節稅的民眾追稅，對於豪門大戶有財務人員協助「避稅」，國稅局真的有辦法挖出那些被隱匿的稅賦嗎？
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持分土地、持分房屋如何賣???

持分的買家特別少，

因為持分的麻煩，可能又有佔用的問題，人數也有可能上百人，

種種問題，所以持分土地、持分房屋買的人就少，

至於如何買賣，是跟一般土地、房屋的買賣流程相同，

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因重病無法處理事務期間提領現金而不能證明其用途，該現金仍應列入遺產課稅
國稅局表示，依據遺產及贈與稅法施行細則第13條規定，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間舉債、出售財產或提領存款，而其繼承人對該項借款、價金或存款不能證明其用途者，該項借款、價金或存款，仍應列入遺產課稅。

國稅局審理遺產稅案件時發現，被繼承人甲君死亡前一個月住院期間，密集自其銀行帳戶提領現金共計300餘萬元，經向醫院查明該段期間就診情形，甲君因梗塞性腦中風住院治療，且失能導致臥床狀態，無請假紀錄。另繼承人雖主張前揭款項皆由甲君之配偶取得，並已全數支付甲君醫療支出與尋求民間療法及宗教習俗法會等相關費用，惟未提供相關憑證供核，該局乃將已查得醫療費用35餘萬元扣除後之餘額併入遺產總額課稅。國稅局提醒民眾，被繼承人死亡前因重病無法處理事務期間提領大額現金，繼承人應說明資金流向及用途，並將取得之合法憑證或相關單據提供國稅局查核，以免遭到補稅。

民眾訝異的表示，家人有重病之際，尋求「民間療法」及「宗教習俗」法會常有金錢支出，這些費用一般來說不容易取得費用憑證，試問，有多少個民俗療法業者會開立發票或收據的？而且當下只為求家人身體健康，哪會想到還要應付國稅局「事後追稅」，結果，國稅局卻依舊以「未提供相關憑證供核」而列入遺產稅課徵額度內，讓民眾感嘆，國稅局只對一般不懂節稅的民眾追稅，對於豪門大戶有財務人員協助「避稅」，國稅局真的有辦法挖出那些被隱匿的稅賦嗎？
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不動產法律系列！一屋多賣的房子歸給誰？ ~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

房地產市場只要交易量稍為熱絡一點，有些購屋糾紛也會跟著出現，2月底台中市就發生某個預售屋建案「一屋多賣」的情形，建商收了多位購屋民眾的錢，有的付了數百萬元，也有人付了上千萬元，等到房子蓋好想要辦理過戶時，卻發現房子已經過戶給其他民眾，建商負責人當然也「跑路」躲債去了。那麼房子的產權到底該歸給誰呢？  

▲買預售屋從付訂金到交屋的時間比較長，要提防是否有「一屋多賣」的情形。  
首先從這個「一屋多賣」的案例來看，很多民眾都會以為「前面先簽訂買賣契約的人才是合法的屋主」，隨後才簽約的買家不應該擁有房子的產權，然而這樣的想法是錯誤的。法界人士表示，根據民法第348條規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。」所以不管「先來後到」與否，建商一旦和任何一位民眾簽訂了賣屋契約，就有履行契約的義務和責任，如果沒有房子可以過戶給民眾，建商就是違約。  

先過戶先贏

另外，根據民法第758條的規定：「不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」所以先到地政事務所辦理產權過戶登記的買家，就是房子的產權擁有者。  

▲不是付了錢就買到了房子，必須到地政事務所完成過戶手續才算大功告成。  

換句話說，不管同一間房子賣給了幾個民眾、簽了幾份的買賣契約書，只要契約書不是偽造的，這些房屋買賣的契約書就都是合法、有法律效力的，而每一個客戶都擁有要求建商移轉房屋所有權(過戶)的請求權，並不是比較晚簽約的買賣契約書就不合法，但是只有真正完成過戶手續的那個買家，才是最終房屋的所有權人。  

未履約者負全責

當然，其他繳了錢給建商、房子卻沒有過戶到自己名下的購屋民眾，也不能因為建商跑路、要不回購屋款項，轉而向最終得到房屋所有權的屋主，要求平分這棟房子的產權或是給一點損失補償，因為購屋民眾簽訂房屋買賣契約的對象是建商，並不是這位屋主，所以在這種「一屋多賣」的情況下，新屋主完全不必負任何的法律責任！所以購屋自備款被騙、又沒有拿到房屋產權的民眾，只能對建商提起法律訴訟，討回自己的公道。  
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